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Studie: Zusätzlicher Wohnraum durch Aufstockungen und Umnutzung
Deutschlandstudie 2019 „Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen“
27.02.2019 - Berlin
Gemeinsam mit 15 weiteren Verbänden hat die Bundesingenieurkammer am 27. Februar 2019 in Berlin auf einer Pressekonferenz die Deutschlandstudie 2019 „Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen“ vorgestellt, die das Potenzial für 1,2 Millionen zusätzliche Wohnungen durch Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen aufzeigt.
Der
Fokus der Studie liegt auf „Nichtwohngebäuden“, wie eingeschossigen
Einzelhandels- und Discounter-Märkten, Büro- und Verwaltungsgebäuden oder
Parkhäusern. Die von Prof. Karsten Tichelmann (TU Darmstadt) erstellte Studie
stellt anhand von 20 Best-Practice-Beispielen dar, wie ein wesentlicher und
qualitätsvoller Beitrag zum Wohnungsmarkt in urbanen Räumen geschaffen werden
kann. Die Bundesingenieurkammer und weitere Verbände haben die für die
Umsetzung erforderlichen Rahmenbedingungen erarbeitet.
Diese
sind u.a.:
- Erleichterung von Genehmigungsverfahren
- Zulassen der Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl
(GFZ) für Aufstockungen ohne Ausgleichsmaßnahmen
- Reduzieren von Anforderungen (z.B. im Bereich Schall, Wärme,
Barrierefreiheit), wenn die statischen und technischen Voraussetzungen
nachgewiesen werden
- Anpassung von Trauf- oder Firsthöhen
Neben
der Tragwerkstruktur sind bei der Aufstockung von Nichtwohngebäuden weitere
Aspekte aus der Bauphysik zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind energetische
Richtlinien sowie Brandschutz- und Schallschutzanforderungen für die
bestehenden Nichtwohngebäude und die neuen Wohnungen zu erfüllen.
Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen
Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden
Studie: TU Darmstadt und Pestel-Institut Hannover
Zusätzlichen
Wohnraum zu schaffen ist eine drängende Aufgabe unserer Gesellschaft. Um den
wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig einen sparsamen Umgang
mit der Ressource „Bauland“ sicherzustellen, ist eine behutsame
Innenentwicklung und Nachverdichtung von Städten notwendig. Aufstockung und
Umnutzung von Bestandsbauten sind hier flächenschonende Möglichkeiten in
Ergänzung zum Bau neuer Wohngebäude. Dachaufstockungen stellen als
Ergänzungsmaßnahme im Rahmen von Bestandsentwicklungen einen wichtigen Baustein
zur Wohnungsangebotserweiterung dar.
Während
die vorangegangene Deutschlandstudie 2016, die Aufstockung von Wohngebäuden
untersuchte, rückt die Deutschlandstudie 2019 die zusätzlichen Potenziale aus
Aufstockung und Umnutzung von „Nichtwohngebäuden“ in Innenstädten in den Fokus.
Die
Deutschlandstudie 2019 zeigt Potenzialflächen in den Kernlagen von Deutschlands
Städten, Gemeinden und Kommunen auf, auf denen bezahlbarer Wohnraum entstehen
könnte. Insgesamt ergibt sich bei konservativen Annahmen von Mengen, Flächen
und Verdichtungsschlüsseln ein zusätzliches, rechnerisches Wohnraumpotenzial von
2,3 – 2,7 Mio. Wohneinheiten.
Im
Detail:
- 1,1 Mio. bis 1,5 Mio.
Wohneinheiten auf Wohngebäuden der 1950er- bis 1990er-Jahre (aktualisierter
Stand der Deutschlandstudie 2016).
- 20.000 Wohneinheiten oder soziale
Infrastruktur auf Parkhäusern der Innenstädte.
- 560.000 Wohneinheiten durch
Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden.
- 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung
des Überhangs (Leerstand) von Büro- und Verwaltungsgebäuden.
- 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen
von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten bei Erhalt der
Verkaufsflächen.
Politische Forderungen der Verbände
Wir
fordern eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für Aufstockungen und
Umnutzung. So kann zusätzlicher Wohnraum gewonnen werden:
Um
einen möglichst hohen Anteil an zusätzlichem, bezahlbarem Wohnraum ohne neuen
Flächenverbrauch zu schaffen, müssen eine Reihe von bauordnungs- und
bauplanungsrechtlichen Vorgaben weiterentwickelt werden.
1. Weiterentwicklung des Bauplanungsrechts
zur Wohnraumschaffung
Die
bestehende Baunutzungsverordnung, die auf dem Leitbild der „gegliederten und
aufgelockerten Stadt“ fußt, sollte weiterentwickelt werden. Nur so kann sie
auch die angemessene Rechtsgrundlage für die Stadtentwicklung der Zukunft sein,
die auf Innenentwicklung und Klimaschutz abzielt. Das erfordert:
- Entwicklung von urban angemessenen
Geschossflächenzahlen (GFZ) und Grundflächenzahlen (GRZ) sowie von
quartiersbezogenen Planungszielen, z.B. über einen „Quartiersplan“.
- Schaffung von planungs- und
ordnungsrechtlichen Leitlinien für das Quartier. Identifikation der Potenziale
im Detail und Festlegung der städtebaulichen, gestalterischen und
nachbarschaftlichen Verträglichkeit als Grundlage der Gebäudeplanung:
- schafft Transparenz,
- fördert angemessene
Beteiligungsprozesse,
- vermeidet Abstimmungsvorgänge,
- beschleunigt Genehmigungsverfahren und
bietet genehmigungsrechtliche Sicherheit.
- Zulassung der Überschreitung der
zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) für Aufstockungen ohne
Ausgleichsmaßnahmen.
Die
Durchführung von Aufstockungen erfordert in der Regel einen erhöhten
Abstimmungs- und Planungsaufwand. Erforderlich sind:
- Erleichterungen im
Genehmigungsverfahren zur Nutzungsänderung im Bestand hin zu einer Wohnnutzung.
- Einzelfallbetrachtungen von Lösungen
im Bestand bei Zielkonflikten mit Anforderungen für den Neubau.
- Einrichten einer zentralen
Anlaufstelle als einheitlicher Ansprechpartner auf kommunaler Ebene.
2. Anpassungen im Bauordnungsrecht
- Reduktion von Anforderungen (z.B. im
Bereich Schall, Wärme, Barrierefreiheit) im Sinne der Wohnraumschaffung für
Aufstockungen, wenn die statischen und technischen Voraussetzungen nachgewiesen
werden.
- Stellplatzforderungen wegen sich
wandelndem Mobilitätsverhaltens bei Aufstockungen mit Ausnahmen versehen oder
entfallen lassen. Hier sollte der Ermessensspielraum der Kommunen für flexible
Regelungen gestärkt werden. (Carsharing-Modelle statt Stellplatzverordnungen
wegen verändertem Nutzerverhalten)
- Fallbezogene Einschätzung des
Emissionsschutzes unter Berücksichtigung von technischen Möglichkeiten der
Kompensation.
- Anpassung von Trauf- oder Firsthöhen.
- Reduktion der Anforderungen der
Abstandsflächenregelungen, soweit deren gestalterische, städtebauliche,
technische und nachbarrechtliche Verträglichkeit sichergestellt ist.
- Bauordnungsrechtliche Gleichbehandlung
aller Baustoffe für tragende und aussteifende Bauteile, wenn diese die
Schutzziele, insbesondere des Brandschutzes, gemäß der Bauordnungen erfüllen.
3. Finanzielle Anreize für
flächenschonende Wohnbaumaßnahmen
Um
Aufstockungen, Umwandlungen und Verdichtungen in Gebieten mit erhöhtem
Wohnraumbedarf zu unterstützen, ist eine ggf. temporäre auf die Nachfrage vor
Ort angepasste Förderung sinnvoll.
- Förderung von Vorhaben (Aufstockung,
Umnutzung, qualitätsverbessernde Innenentwicklung) privater Investoren über
eine der verkürzten Restnutzungsdauer Rechnung tragenden erhöhten Abschreibung
von 4-5% anstelle der steuerlichen Normalabschreibung von 2%.
- Förderung von Vorhaben (Aufstockung,
Umnutzung) kommunaler und genossenschaftlicher Unternehmen über eine
Investitionszulage in Höhe von 15% (Herstellungskosten).
- Förderung des Mietwohnungsbaus auch
außerhalb der Regionen mit den Mietenstufen IV bis VI, wenn dieser durch
Aufstockung oder Umnutzung von Nichtwohngebäuden erfolgt.
- In Förderprogrammen, z.B. der KfW,
auch die Möglichkeiten von Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden
berücksichtigen, und Kombination und Kumulierung von Förderprogrammen (z.B.
altersgerechtes Wohnen, Sanierung) ermöglichen.
- Vorgelagerten Beurteilungs-,
Planungs- und Beratungsaufwand, um Flächen auf Nichtwohngebäuden mit bis zu 50%
(maximal 5.000 €) je Liegenschaft bzw. Gebäudeeigentümer zu fördern
(Planungskosten nach KG 700).
- Berücksichtigung der Besonderheiten
auch von Eigentümergemeinschaften zur besseren Erschließung des
Aufstockungspotenzials sowie zur Förderung der „Kleinteiligkeit“ und
Heterogenität des urbanen Raumes.
Verbändebündnis
- BAK –
Bundesarchitektenkammer e.V.
Bundesgemeinschaft
der Architektenkammern, Körperschaften des Öffentlichen Rechts e.V Askanischer
Platz 4 | 10963 Berlin - bbs
Bundesverband Baustoffe - Steine und Erden e.V.
Kochstraße
6 – 7 | 10969 Berlin - BDB
Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V.
gemeinsam
mit WIR für Ausbau und Trockenbau e.V.
Am
Weidendamm 1 A | 10117 Berlin - Bundesingenieurkammer
e.V.
Joachimsthalerstraße
12 | 10719 Berlin - Bundesverband
Flachglas e. V., gemeinsam mit Verband Fenster und Fassade VFF
Mülheimer
Straße 1 | 53840 Troisdorf - Bundesverband
der Gipsindustrie e.V.
Kochstraße
6 – 7 | 10969 Berlin - DGfM -
Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau und Wohnungsbau e. V.
Kochstraße
6 – 7 | 10969 Berlin - Deutsche
Säge- und Holzindustrie Bundesverband e.V.
Dorotheenstraße
54 | 10117 Berlin - FMI -
Fachverband Mineralwolleindustrie e.V.
Friedrichstraße
95 | 10117 Berlin - GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Klingelhöferstraße
5 | 10785 Berlin - HDB
Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.
Kurfürstenstraße
129 | 10785 Berlin
- IVD
Immobilienverband Bundesverband
Littenstrasse
10 | 10179 Berlin
- VPB -
Verband Privater Bauherren e.V.
Chausseestraße
8 | 10115 Berlin - Zentralverband
der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V., Haus & Grund
Deutschland
Mohrenstraße
33 | 10117 Berlin
Weitere
Informationen
Baupolitische Forderungen der Verbände
Deutschlandstudie 2019 als Kurzfassung
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